Что является перепланировкой в квартире

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Обзор правовой базы

Планируя производить кардинальные изменения своего жилья, необходимо четко обозначить рамки и характер планируемого переустройства, чтобы понять: попадают ли такие мероприятия под понятие «перепланировка», какие процедуры необходимо пройти для получения установленных законом разрешений и как правильно оформить получившиеся изменения.

Во-первых, понятие «перепланировка» определено Жилищным кодексом РФ. В законе четко прописано, что любые действия собственника, которые приводят к тому, что в технический паспорт необходимо вносить новые данные считаются перепланировкой.

Порядок проведения и оформления таких изменений, включая, перечень разрешительных документов, регламентирован на уровне федерального жилищного законодательства, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и других органов государственной власти, уполномоченных законом на выдачу данных документов.

Такие процедуры многоэтапные и достаточно сложные, но они ориентированы на защиту жилищных прав граждан. Важной целью является обеспечение безопасности людей на всех этапах, как в процессе внесения изменений, во время строительства, так и при эксплуатации. Безопасность должна распространяться как на жильцов помещения, где будет производиться перепланировка, так и на соседние квартиры, здания, сооружения.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Из-за самовольной переделки жилья, нарушающей технические предписания по эксплуатации здания, могут разойтись панели, обрушиться его часть, что, в свою очередь, способно привести к гибели людей. Конструктивно безопасная организация ниши под стиральную машину, например, в стене, смежной с шахтой лифта, может повысить уровень шума в квартире до критического и сделать дальнейшее проживание невозможным. Нарушение целостности стен угрожает промерзанием жилья в зимнее время или образованием плесени. В лучшем случае придется переделывать все обратно.

Незаконная перепланировка квартиры усложняет продажу недвижимости – в случае оформления ипотеки обязательно запрашивается план жилья из БТИ. При обнаружении изменений – сантехником, контролирующими органами, соседями – управляющая компания вправе через суд обязать владельца выплатить штраф и вернуть собственность в надлежащее состояние. В случае отказа квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса.

Правила

Порядок оформления перепланировок и переустройств квартир определяется 26-й ст. ЖК и местным нормативными актами.

1. Для согласования в уполномоченный орган (жилинспекцию) подаются:
   • заявление по форме, утвержденное 266-е Пост. Правит. РФ;
   • согласие членов семьи и проживающих, оформленное в письменном виде;
   • правоустанавливающие документы на квартиру;
   • проект переустройства или перепланировки;
   • технический паспорт квартиры;
   • если дом является архитектурным памятником, то необходимо заключение соответствующего органа;

Заявителю выдается расписка с указанием даты принятия документов, а согласование осуществляется в срок не позднее 45 дней (4-я ч. 26-й ст.)

27-я ст. называет основания отказа:

• непредставление необходимых документов;
• несоответствие проекта переделок требованиям законодательства;

Что такое перепланировка

К перепланировке и переустройству относятся мероприятия, описанные в Главе №4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определение перепланировки и переустройства

В статье 25 ЖК РФ приводятся следующие характеристики перепланировки и переустройства:

• Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
• Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Как следует из этой статьи ЖК РФ, к перепланировке относится любое изменение конфигурации помещения. То есть:

• демонтаж перегородок и встроенных шкафов;
• устройство новых перегородок с дверными проемами;
• демонтаж подоконного блока;
• демонтаж сантехнической кабины;
• устройство/изменение конструкции полов;
• устройство декоративных конструкций и т.д.

Любое из этих мероприятий относится к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 года.

Отметим, что для проведения косметического ремонта согласование не требуется. Как правило, к этим видам работ относятся: поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичное с сохранением мест расположения, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ. Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.

Что входит в перепланировку квартиры

В ППМ №508-ПП города Москвы (см. Приложение 1) есть ряд пунктов, которые описывают мероприятия по перепланировке:

2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке:

2.2.1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2.2.2. Устройство несущих стен.
2.2.3. Устройство проемов в перекрытиях.
2.2.4. Устройство проемов в несущих стенах.
2.2.5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв.м).
2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

Данные мероприятия требуют обязательного предварительного согласования с разработкой проекта и технического заключения и получения разрешения в жилищной инспекции.

Но, возможно, вы не нашли в этом списке своих мероприятий. Например:

• Устройство новой перегородки из ГКЛ.
• Перестановка унитаза/ванной в другое место (переустройство, о котором речь пойдет дальше).
• Демонтаж ненесущей перегородки.
• И многое иное (обычно это очень простые мероприятия).

Данные мероприятия также необходимо согласовывать, так как при любых работах, приводящих к отклонениям планировки от документов Бюро технической инвентаризации (БТИ), требуется внесение изменений в технический паспорт квартиры.

Они также относятся к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Вот только путь согласования у них несколько иной:

1. Предварительно на данные работы разрешение НЕ получается.
2. Сначала работы выполняются. А уже потом, постфактум, должны быть согласованы по эскизу.

Возможно, какие-то собственники скажут, что:

• была амнистия по перепланировкам, которая все разрешила/узаконила;
• я читал, что простые перепланировки согласовывать не нужно;
• дизайнеры (строители и т.д.) сказали, что это не перепланировка, и т.п.

Разберем этот вопрос на простейшем примере. Возьмем что-нибудь самое простое, проще уже ничего нет: перестановку электрической плиты на кухне.

То есть это даже не газовая плита, не установка/демонтаж ненесущей стены, не установка дополнительного унитаза, а просто переставим электрическую плиту в другое место. Это реальный пример из нашей практики.

Итак, у собственника электрическая плита была рядом с мойкой. И серия дома у нас самая что ни на есть типовая – П44. Он переставил данную плиту к венткоробу.

Где-то прочитав, что простые работы не нужно согласовывать, он обратился в БТИ, чтобы они ему все зафиксировали. Собственно, они и зафиксировали. На фото ниже мы видим новый план БТИ, в котором плита показана в красном цвете, и штамп на документе «Разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено». То есть у собственника квартиры теперь есть перепланировка, выраженная в том, что переставлена электрическая плита.

Но и тут есть ряд ограничений, которые могут стать препятствием в согласовании уже выполненного ремонта. Допустим, при устройстве дополнительных перегородок вы решили устроить гардеробную на площади жилой комнаты в однокомнатной квартире и предполагаете, что это мероприятие не требует предварительного согласования и легко согласуется по факту выполненных работ.

Но после ремонта инспектор жилищной инспекции может сказать вам, что гардеробную необходимо сломать и привести помещение в состояние «до перепланировки», потом выдаст предписание и назначит срок исполнения 2 месяца.

«Как же так», – подумаете вы, – «ведь это мероприятие даже не требовало получения разрешения». На что инспектор может указать, что была нарушена норма по минимальной ширине жилой комнаты либо минимальной площади жилой комнаты.

Поэтому, даже при кажущейся легкости планируемых или выполненных мероприятий по перепланировке, лучше обратиться за консультацией к специалистам, профессионально работающим в данной сфере деятельности.

Что такое переустройство

Термин переустройство подразумевает более простые работы, которые тем не менее также требуют согласования (некоторые примеры таких работ мы уже приводили выше, когда говорили о перепланировке):

• Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
• Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
• Перенос подводящих инженерных сетей и некоторые другие изменения.

Работы по переустройству вносят изменения в план помещения, так как сантехника, кухонная плита и мойка изображаются в документации БТИ с соблюдением масштаба.

Как уже было сказано, в Москве для работ по переустройству помещений возможно согласование по упрощенной схеме – без разработки проекта перепланировки и технического заключения. Для согласования незначительных изменений в квартире в большинстве случаев достаточно эскиза, выполненного на копии плана БТИ.

Какие последствия при незаконной перепланировке квартиры в новостройке?

Законом предусматриваются различные меры наказания за незаконную перепланировку — от штрафов до лишения прав на квартиру (в крайних случаях по решению суда).

Но кроме этого возможны проблемы с последующей продажей жилья. Специалисты считают, что лоты с неузаконенной планировкой теряют в цене при продаже 5-10% от рыночной стоимости. Кроме этого, банки могут не одобрить сделку с использованием ипотечных средств.

Таким образом, перепланировка квартиры в новостройке без согласования – решение, за которое можно заплатить высокую цену в дальнейшем. Если вы не готовы проходить столь сложный и долгий путь, что бы узаконить большой ремонт, следует внимательно отнестись к выбору квартиры в новостройке и изучить представленные планировки в новых ЖК.

Заключение

Даже если перепланировка в квартире была несущественна, но ее должным образом не узаконили, то такая ситуация чревата тем, что в любой момент ГЖИ сможет узнать об этом. В результате придется заплатить штраф и либо возвращать все в исходное состояние, либо решать вопрос с узакониванием перепланировки через суд, что повлечет за собой дополнительные денежные расходы.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Что входит в перепланировку квартиры по закону

Определение не раскрывает сути понятия «перепланировка». Рассмотрим, что входит в перепланировку на конкретных примерах работ:

• Объединение ванной и туалета (за счет сноса межкомнатной перегородки);
• Разъединение санузла (за счет возведения перегородки);
• Создание проема в несущей стене;
• Обустройство гардеробной;
• Расширение санузла или кухни за счет коридора;
• Объединение кухни с жилой комнатой (при наличии электроплиты);
• Расширение дверных или оконных проемов;
• Демонтаж подоконного блока;
• Изменение конструкции полов в комнатах;
• Возведение перегородок для расширения зон;
• Объединение двух смежных квартир.

Все эти мероприятия принято считать перепланировкой квартиры. Они влияют на конфигурацию жилого помещения, поэтому их нужно фиксировать в технических документах БТИ.

Из чего складывается услуга перепланировки?

• Консультация с нами.
• Составление доверенности у нотариуса (дальнейшее оформление происходит без вашего участия).
• Сбор всех необходимых документов, включая получение технического паспорта, технического отчета и заключений компетентных организаций.
• Получение положительного результата, в виде положительного согласования перепланировки.

На выходе Вы получаете — согласование Вашей перепланировки с соответствующими инстанциями.